Oficina, retail y uso mixto en uno de los mercados más intensivos en capital del hemisferio. El titular de Miami es fácil de vender; el ingreso detrás es lo que realmente posees. Leo el rent roll y la inquilinidad antes de que leas el brochure dos veces.
La propiedad comercial en Miami se compra por un relato y se sostiene por su ingreso. La disciplina que protege el capital es separar ambos — lo que el submercado promete de lo que el contrato realmente paga.
Miami se volvió un destino primario para el capital institucional y privado: una puerta de entrada para la riqueza latinoamericana, sin impuesto estatal a la renta, con una economía de servicios profunda y una base de inquilinos que sigue expandiéndose hacia Brickell, Wynwood, el Design District y el núcleo urbano. Esa gravedad es real, y es justamente por eso que los precios aquí corren por delante de los fundamentos más seguido que en mercados más lentos. El comprador paga una prima Miami sobre casi todo; el trabajo es saber qué prima está respaldada por ingreso duradero y cuál por una narrativa. El mercado premia al comprador que analiza el edificio que realmente está adquiriendo, no la ciudad a la que está entrando.
En oficina, retail y uso mixto, el valor no es la dirección — es el flujo de ingreso y su durabilidad. Dos edificios de Miami al mismo cap rate pueden valer precios muy distintos una vez que lees los contratos. Las variables que mueven el número son la ubicación y el submercado, la inquilinidad y el plazo ponderado de los contratos, la condición física del edificio y el CapEx diferido, el cap rate medido contra el costo de reposición, la zonificación y el uso permitido, y la financiación disponible para ti como comprador.
Brickell, Wynwood, el Design District y Coral Gables cotizan y arriendan distinto. El submercado fija el techo de renta y la salida.
Quién paga la renta, qué tan solvente es y cuántos años quedan. El plazo promedio ponderado es la columna vertebral del valor.
Techo, envolvente, ascensores, HVAC y cumplimiento de código. El mantenimiento diferido es un precio que pagas después del cierre si lo pasas por alto.
Un cap bajo puede ser barato si está por debajo del costo de reposición; un cap alto puede ser caro si el edificio es funcionalmente obsoleto.
Miami 21 define lo que la propiedad puede ser legalmente y en qué se puede convertir. El uso permitido protege el ingreso y el upside.
Plazos del crédito, apalancamiento y tasa deciden tu retorno apalancado — y, para el comprador extranjero, la estructura que vuelve bancable el deal.
La mayoría de los listados comerciales en Miami están representados por el vendedor. El broker del cartel trabaja para el precio, no para tu base de costo. La asesoría independiente del lado del comprador significa que alguien lee el ingreso, la inquilinidad y el título pensando en tu capital — y te dice cuándo retirarte. Para el comprador cross-border y los family offices, esa disciplina es la diferencia entre poseer ingreso de Miami y poseer un relato de Miami. La tesis completa de net-lease de un solo inquilino y cómo trabajo están en la página de asesoría NNN, y las notas de mercado en la página de insights.
Oficina, retail, uso mixto, industrial y net-lease de un solo inquilino. Cada uno se analiza distinto — retail por tráfico e inquilinidad, oficina por plazo y CapEx, net-lease por la garantía corporativa.
Sí. Los extranjeros pueden poseer real estate comercial en EE. UU., normalmente a través de una LLC por responsabilidad e impuestos. No hay requisito de residencia ni ciudadanía.
Varía mucho por activo y submercado — aproximadamente entre mid-5% y high-7% según inquilinidad, plazo, condición y ubicación. Los activos prime y bien arrendados cotizan más ajustados.
Sí — hay financiación comercial para extranjeros, normalmente con menor apalancamiento (a menudo 50–65% LTV) y mayor enganche que para un prestatario de EE. UU., a través de una entidad de EE. UU.
Envíame el OM y el rent roll. Te digo cuál es el cap real, dónde está el riesgo en la inquilinidad y si vale la pena avanzar — independiente, del lado del comprador, sin compromiso.
Email carlos@balartre.com
Direct +1.786.603.3075
Office 1390 Brickell Ave, Suite 104 · Miami, FL 33131
La oficina, el retail y el uso mixto de Miami se inscriben en un mandato NNN más amplio de un solo inquilino. Mira la tesis completa, los criterios de inquilino y cómo trabajo.
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